VIVIENDA EN ESPAÑA

Del discurso político a la responsabilidad de gobierno

Promesas, resultados, Sareb, fiscalidad y protección residencial

«Una promesa puede explicar una intención.
Solo los resultados contrastables permiten evaluar una política pública».

EDICIÓN PARA PRESENTACIÓN PÚBLICA   ·   10 DE OCTUBRE DE 2026
Análisis económico, jurídico e institucional | Documento de trabajo para un foro de debate

 

01   VISIÓN GENERAL

Resumen ejecutivo

La vivienda constituye un problema estructural de primer orden. En España, la creación de hogares ha superado durante años el ritmo de incorporación de nuevas viviendas, mientras el encarecimiento del alquiler y la compra compromete la emancipación juvenil, la movilidad laboral y la seguridad residencial. Su solución exige algo más que nuevas declaraciones: requiere métricas públicas, presupuestos ejecutados y resultados verificables.

Este informe examina el periodo de gobierno iniciado en junio de 2018 con criterios de responsabilidad administrativa, sin atribuir al Ejecutivo central competencias que corresponden a comunidades autónomas y municipios. También exige el mismo estándar de evaluación a estas administraciones, a la contratación pública y a las empresas vinculadas al mercado inmobiliario.

La principal conclusión institucional es sencilla: no basta con anunciar viviendas, movilizar activos o aprobar normas. Es imprescindible distinguir entre viviendas previstas, financiadas, iniciadas, terminadas, rehabilitadas y efectivamente entregadas; y comparar esos resultados con la necesidad residencial y el dinero empleado.

INDICADORES CLAVE

400.000–450.000 Desajuste acumulado entre hogares y viviendas terminadas, 2022–2024 [01]	174 M€ Valor máximo estimado del contrato de gestión de Sareb; no es un pago ejecutado [02–03]
14,5 % Tasa de emancipación juvenil difundida en mayo de 2026 [04]	25.540 Lanzamientos judiciales practicados en 2025; −11 % interanual [05]

Las magnitudes anteriores describen fenómenos distintos y no deben sumarse ni equipararse. Las notas [n] remiten a las fuentes del anexo.

PRINCIPALES CONCLUSIONES

Gestión pública y grandes fondos. Los contratos de Sareb con gestoras vinculadas a grandes grupos privados justifican preguntas sobre incentivos y control; no prueban por sí solos la venta de viviendas públicas ni la existencia de irregularidades.

Resultados y anuncios. Los compromisos de vivienda requieren inventarios únicos, calendarios y publicación del grado de ejecución para evitar solapamientos.

Oferta y regulación. La falta de oferta es un factor esencial. Las medidas de protección del alquiler deben evaluarse también por su efecto sobre contratos disponibles y seguridad jurídica.

Protección vulnerable. El caso de Maricarmen Abascal revela la necesidad de prevención temprana y respuestas proporcionadas, sin confundir el juicio sobre la aplicación de la ley con las decisiones de política social.

 

02   MARCO DE ANÁLISIS

Objeto, alcance y método

Se examinan las actuaciones y responsabilidades relacionadas con la vivienda en España desde 2018, incluyendo antecedentes de etapas anteriores cuando son necesarios para una comparación justa. El enfoque separa hechos contrastables, interpretación jurídica y valoración de política pública. El documento no tiene naturaleza pericial ni sustituye a una auditoría independiente de ejecución presupuestaria, fiscalidad o contratación.

Toda afirmación comparativa —por ejemplo, qué Gobierno ha contratado más con determinados inversores— debe ir acompañada de una serie histórica homogénea. En su ausencia, el presente informe señala la cuestión sin convertirla en una conclusión probada. El criterio se aplica igualmente a la calificación de empresas como «fondos buitre» y a las relaciones de causalidad entre una ley y la evolución de precios.

Mapa de lectura

BLOQUE I  ·  Rendición de cuentas  Introducción y apartados 1 a 4: discurso institucional, grandes fondos, Sareb y balance de anuncios.

BLOQUE II  ·  Economía de la vivienda  Apartados 5 a 8: oferta, regulación del alquiler, juventud y fiscalidad.

BLOQUE III  ·  Protección y caso de estudio  Apartados 9 a 11: lanzamientos judiciales, caso Maricarmen y decretos recientes.

BLOQUE IV  ·  Responsabilidad y reforma  Apartados 12 a 14: competencias, propuestas y exigencias documentales.

CIERRE  ·  Conclusiones y anexos  Síntesis, cuadro de control institucional, fuentes y reservas metodológicas.

CRITERIOS DE EVIDENCIA

Gestión y propiedad. Adjudicar a una gestora la administración de activos no equivale a transmitir la titularidad de esos activos.

Precios y regulación. La evolución de los alquileres anunciados no representa todos los contratos y no demuestra por sí sola la eficacia causal de una norma.

Fiscalidad y precio final. La carga fiscal efectiva no se obtiene sumando tipos nominales aplicados a bases distintas; requiere identificar impuestos netos y su incidencia real.

Juicios y protección social. Una sentencia sobre un contrato y una evaluación sobre alternativas residenciales analizan objetos distintos y deben examinarse separadamente.

Comparaciones históricas. Calificar a un Gobierno como el que más negoció con determinados fondos exige una comparación homogénea de operaciones y periodos.

 

03   ANÁLISIS DOCUMENTAL

Introducción | La distancia entre gobernar y anunciar

La vivienda se ha convertido en uno de los problemas estructurales más importantes de España. Su encarecimiento condiciona la emancipación juvenil, reduce la renta disponible de las familias, dificulta la movilidad laboral, incrementa las desigualdades patrimoniales y afecta a las decisiones relacionadas con la formación de nuevos hogares. No se trata únicamente de una cuestión inmobiliaria: constituye un problema económico, demográfico, social e institucional, cuya evolución debe ser examinada con criterios objetivos y responsabilidades perfectamente delimitadas.

Desde junio de 2018, los gobiernos presididos por Pedro Sánchez han colocado reiteradamente la vivienda entre sus prioridades políticas. Durante este periodo se han sucedido anuncios de construcción pública, programas de alquiler asequible, reformas legislativas, movilización de activos inmobiliarios, ayudas económicas y medidas contra la especulación. La existencia de esas actuaciones es indiscutible. Lo que requiere una evaluación independiente es su grado de ejecución, su eficacia real, sus efectos secundarios y su capacidad para responder a las necesidades de la población.

El problema fundamental de la rendición de cuentas es que las cifras anunciadas no siempre permiten reconstruir los resultados. Se utilizan expresiones como viviendas movilizadas, comprometidas, financiadas, impulsadas o puestas a disposición, que pueden representar realidades administrativas completamente distintas. Una autorización de construcción no es una vivienda terminada, una vivienda adquirida por una administración no es necesariamente una vivienda habitable y un compromiso presupuestario no equivale a un gasto ejecutado.

La investigación parte de una premisa exigente: ninguna administración debe beneficiarse de la confusión entre lo anunciado y lo realizado. Tampoco sería riguroso atribuir al Gobierno central cada problema existente en un mercado sometido a factores internacionales, decisiones autonómicas y municipales, limitaciones físicas de oferta y comportamientos privados. La responsabilidad política debe analizarse de acuerdo con las competencias ejercidas, los instrumentos disponibles y los resultados comprobables.

Este examen adquiere especial relevancia ante dos acontecimientos recientes: las declaraciones del presidente del Gobierno sobre los denominados fondos buitre y el caso de María del Carmen Abascal, cuya expulsión de su vivienda y posterior fallecimiento han puesto de manifiesto deficiencias, conflictos jurídicos y desacuerdos entre administraciones.

DOCUMENTACIÓN DE CONTRASTE  [01] · [14]

1. Los grandes fondos y la exigencia de transparencia

La expresión «fondo buitre» se ha instalado en el debate sobre vivienda como una denominación dirigida habitualmente a inversores especializados en adquirir deuda deteriorada, inmuebles o activos financieros con importantes descuentos y expectativas de rentabilidad. Sin embargo, carece de una definición jurídica única que permita identificar automáticamente a cualquier sociedad inmobiliaria como integrante de esa categoría. Para una investigación seria deben distinguirse los fondos propietarios, las sociedades de inversión, las gestoras inmobiliarias, los intermediarios y las empresas contratistas.

El 6 de octubre de 2026, Pedro Sánchez defendió públicamente nuevas medidas para limitar determinadas operaciones especulativas. En su comparecencia tras el Consejo de Ministros explicó que los decretos pretendían restringir compras de vivienda efectuadas por ciertos operadores, reforzar la protección del alquiler e introducir instrumentos de intervención sobre el mercado. La posición política manifestada fue clara: consideraba necesario limitar comportamientos que, a juicio del Gobierno, perjudicaban el acceso a la vivienda.

Pero una investigación sobre la relación de los poderes públicos con el capital inmobiliario no puede limitarse a las declaraciones del presidente. Debe examinar las actuaciones de las entidades sometidas a control estatal, especialmente Sareb, cuya actividad combina la gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria con objetivos patrimoniales y sociales.

En mayo de 2026, Sareb comunicó el resultado de un procedimiento competitivo para seleccionar a los gestores de una parte relevante de su cartera inmobiliaria. Servihabitat y Anticipa-Aliseda obtuvieron las mejores puntuaciones. Posteriormente, el Consejo de Administración aprobó las correspondientes adjudicaciones. El valor máximo estimado del conjunto alcanzaba 174 millones de euros, incluyendo la duración contractual y posibles extensiones. Los activos que debían administrar tenían un valor contable neto aproximado de 4.860 millones de euros.

La dimensión de estas operaciones merece atención. Anticipa-Aliseda se encuentra vinculada a Blackstone, uno de los grandes grupos internacionales de inversión alternativa. Servihabitat mantenía una relación accionarial relevante con Lone Star cuando obtuvo la adjudicación y, posteriormente, fue objeto de una operación corporativa anunciada por Pollen Street Capital. En consecuencia, empresas conectadas con grandes inversores institucionales participan en la gestión de activos de una entidad que el Estado controla mayoritariamente.

Conviene separar tres realidades. La primera es el control público de Sareb. La segunda es la adjudicación de contratos de gestión a empresas privadas. La tercera, diferente de las anteriores, es la eventual transmisión de la propiedad de los inmuebles. Contratar servicios de administración o comercialización no significa necesariamente vender viviendas públicas a un fondo, y confundir ambas operaciones debilitaría cualquier investigación.

La pregunta legítima, por tanto, no es si toda relación contractual con un gran inversor resulta irregular. Lo que debe explicarse es por qué se ha elegido ese modelo de gestión, cuál es su justificación económica, cómo se calculan las remuneraciones, qué obligaciones sociales deben cumplir las adjudicatarias y qué resultados concretos se esperan obtener.

Una segunda línea de examen debe centrarse en los incentivos contractuales. Una empresa remunerada por recuperar deuda, gestionar inmuebles o completar desinversiones puede encontrar incentivos distintos de los asociados a la conservación de viviendas de alquiler asequible. No significa que esos objetivos sean necesariamente incompatibles, pero obliga a definir indicadores y mecanismos de control que eviten conflictos entre la rentabilidad económica y las obligaciones sociales.

La información pública debería permitir identificar qué parte de las remuneraciones depende de servicios ordinarios, qué parte está relacionada con resultados comerciales, qué medidas protegen a los ocupantes vulnerables y qué facultades conserva Sareb para intervenir cuando aparece un conflicto residencial.

DOCUMENTACIÓN DE CONTRASTE  [02] · [03] · [14]

2. Antecedentes históricos: la relación no comenzó en 2018

Para valorar si el Gobierno actual mantiene una relación especialmente intensa con los grandes fondos inmobiliarios es imprescindible incorporar los antecedentes. El capital institucional internacional comenzó a adquirir importantes carteras inmobiliarias españolas tras la crisis financiera de 2008, en un escenario caracterizado por dificultades bancarias, adjudicaciones hipotecarias, necesidades de liquidez y caída de valoraciones.

Un episodio relevante fue la venta de vivienda pública en Madrid durante 2013. La Comunidad de Madrid transmitió 2.935 viviendas del antiguo Instituto de la Vivienda de Madrid a una sociedad vinculada con Goldman Sachs y Azora por unos 201 millones de euros. El Tribunal Supremo confirmó posteriormente la nulidad de aquella operación administrativa.

También en 2013, la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo del Ayuntamiento de Madrid vendió 1.860 viviendas a sociedades relacionadas con Blackstone por aproximadamente 128,5 millones de euros. Esta operación dio lugar a controversias administrativas, contables y judiciales, cuyas diferentes resoluciones deben estudiarse de acuerdo con su contenido y fecha.

Estos antecedentes evidencian que las relaciones entre administraciones públicas y grandes fondos preceden ampliamente al actual Gobierno. También muestran que no pueden equipararse contratos de gestión, ventas de vivienda protegida y operaciones de inversión realizadas entre particulares.

Por ello, la afirmación de que Pedro Sánchez ha sido el presidente que más ha negociado con fondos de inversión necesitaría una base estadística que no está disponible en la documentación examinada. Para demostrarla sería necesario comparar, entre distintos periodos, el valor de los contratos, las viviendas transmitidas, las ventas de activos públicos y las operaciones privadas en las que la Administración hubiera tenido alguna intervención.

Lo que sí resulta verificable es que durante el actual mandato han continuado existiendo relaciones contractuales de considerable entidad entre empresas vinculadas a grandes inversores y organismos o sociedades bajo control público. Esta circunstancia debe incorporarse al debate junto con las restricciones que el Gobierno ha propuesto para determinados comportamientos especulativos.

Una política pública puede colaborar con gestores privados y, simultáneamente, limitar prácticas de mercado consideradas perjudiciales. No existe incompatibilidad automática. Lo exigible es que el Gobierno explique con precisión qué actividades considera legítimas, cuáles pretende restringir y qué criterios utiliza cuando la propia Administración interviene como contratante.

DOCUMENTACIÓN DE CONTRASTE  [12]

3. Sareb: del rescate bancario a la responsabilidad social

Sareb nació en 2012 como parte del proceso de reestructuración del sistema financiero español. Su función original consistía en adquirir determinados activos inmobiliarios y financieros de entidades sometidas a procesos de saneamiento, gestionarlos y proceder a su liquidación ordenada. Desde abril de 2022, cuando el FROB alcanzó el 50,14 % de su capital, el Estado pasó a controlar mayoritariamente la sociedad.

Este cambio de control incrementó la relevancia de las obligaciones de información y supervisión pública. Una entidad con esa posición institucional no puede ser evaluada únicamente por sus resultados de desinversión, sino también por las decisiones adoptadas sobre activos susceptibles de destinarse a finalidades sociales y por su contribución al interés general.

En abril de 2023, el Gobierno anunció la movilización de hasta 50.000 viviendas de Sareb. El programa reunía inmuebles existentes, operaciones de transmisión a administraciones, fórmulas de alquiler social y actuaciones sobre suelo y promociones futuras. No todas las unidades se encontraban terminadas, acondicionadas o disponibles en el momento del anuncio.

En noviembre de 2025, Sareb comunicó que destinaba más de 11.500 viviendas a usos sociales. Esta cifra debe analizarse con respecto a sus componentes, porque incluye alquileres sociales gestionados por la propia entidad y viviendas cedidas a diferentes administraciones. Tampoco puede compararse mecánicamente con las 50.000 unidades anunciadas, dado que el compromiso inicial incorporaba actuaciones heterogéneas y distintos horizontes temporales.

La diferencia entre una cifra política y otra cifra de ejecución obliga a formular preguntas concretas. ¿Qué inmuebles estaban disponibles desde el primer día? ¿Cuántos necesitaban rehabilitación? ¿Cuántos estaban ocupados? ¿Cuántos carecían de condiciones de habitabilidad? ¿Cuántos se transfirieron efectivamente a otras entidades públicas? ¿Cuántos contratos de alquiler social estaban vigentes al cierre de cada ejercicio?

La transparencia debe extenderse al coste completo del proceso. Mantener, rehabilitar, transmitir y administrar una vivienda genera gastos que deben incluirse en cualquier comparación con alternativas privadas o públicas. Una evaluación responsable no puede reducirse a contar inmuebles; debe explicar cuánto cuesta ponerlos en servicio y qué necesidad social cubren.

DOCUMENTACIÓN DE CONTRASTE  [02] · [03]

4. El balance de las promesas de vivienda pública

Uno de los problemas recurrentes de la comunicación institucional sobre vivienda es la utilización de objetivos acumulativos cuya relación entre sí no siempre resulta evidente. Los anuncios de 250.000 viviendas públicas, los programas de 100.000 unidades posteriormente ampliados y las iniciativas de Sareb no pueden sumarse sin verificar posibles solapamientos.

La rendición de cuentas exige que cada compromiso tenga una identidad administrativa única. Una misma vivienda no debería contabilizarse como resultado independiente de varios programas simplemente porque haya recibido financiación de distintas fuentes, se haya incorporado a una cartera pública o forme parte de una actuación ya anunciada anteriormente.

También debe distinguirse la producción total de vivienda protegida de la producción directamente promovida por el Gobierno central. Las comunidades autónomas disponen de competencias relevantes en esta materia y los ayuntamientos intervienen decisivamente en la planificación urbanística. Además, las promociones privadas sometidas a regímenes de protección no equivalen a la construcción directa de vivienda por una administración.

La estadística de viviendas protegidas terminadas permite observar la evolución real de esta modalidad residencial, aunque por sí sola no identifica la responsabilidad de cada Gobierno ni el origen de todas las inversiones. El documento inicial señala una producción acumulada insuficiente entre 2018 y 2025 y compara sus resultados con décadas anteriores. Esa comparación debe acompañarse de las definiciones estadísticas y de los periodos completos correspondientes.

Los datos publicados el 9 de octubre de 2026 aportan, además, una novedad relevante. Durante el primer semestre del año se concedieron 13.492 calificaciones provisionales para vivienda protegida y se terminaron 11.270 unidades, con una mejora considerable respecto al mismo periodo del ejercicio anterior. Se trata de un avance que debe reconocerse y que no elimina la necesidad de analizar la insuficiencia acumulada.

El criterio adecuado es evaluar conjuntamente el volumen de nuevas promociones, las viviendas terminadas, el parque protegido permanente, los precios efectivos de adjudicación y los plazos de acceso de los hogares. La cifra de construcción es relevante, pero también importa saber cuántas unidades permanecen dentro del régimen de protección y durante cuánto tiempo.

DOCUMENTACIÓN DE CONTRASTE  [02] · [13]

5. La escasez estructural de oferta

El mercado residencial español presenta un desequilibrio entre la creación de nuevos hogares y el ritmo de incorporación de viviendas. El Banco de España estimó para 2022-2024 una diferencia acumulada de entre 400.000 y 450.000 unidades entre ambas magnitudes, especialmente concentrada en provincias como Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga.

Ese diferencial no representa automáticamente el número de personas sin vivienda ni equivale a una demanda insatisfecha de igual magnitud. Puede cubrirse parcialmente mediante la ocupación de viviendas existentes, la transformación de inmuebles de otros usos o modificaciones en la composición de los hogares. Aun así, constituye un indicador claro de tensión entre oferta residencial y crecimiento de la demanda.

La producción de vivienda requiere suelo apto, planificación urbana, infraestructuras, autorizaciones administrativas, financiación, empresas constructoras, técnicos especializados y trabajadores cualificados. Una demora prolongada en cualquiera de esas fases puede reducir significativamente la capacidad de respuesta.

La responsabilidad institucional está distribuida. El Estado regula aspectos esenciales de la financiación, la fiscalidad y los arrendamientos. Las comunidades autónomas ejercen competencias de vivienda y ordenación territorial. Los ayuntamientos determinan elementos fundamentales del planeamiento y de las licencias. Además, el sector privado aporta una parte muy importante de la financiación y de la construcción efectiva.

Por tanto, un programa serio de reforma debe exigir objetivos individualizados para cada nivel administrativo. El Gobierno central puede reclamar actuaciones autonómicas y municipales, pero también debe explicar qué medidas concretas ha adoptado sobre los ámbitos de su competencia y cómo evalúa sus resultados.

La escasez estructural de oferta ayuda a comprender por qué las ayudas a la demanda pueden producir resultados limitados cuando no se acompañan de nuevas viviendas. Una subvención o facilidad crediticia puede mejorar la posición económica de un comprador determinado, pero si aumenta la demanda efectiva sin ampliar suficientemente la oferta, parte del beneficio puede trasladarse al precio.

Este riesgo no significa que todas las ayudas sean contraproducentes. Significa que sus efectos dependen del diseño, los beneficiarios, la situación local de oferta y la reacción de los vendedores. Una política pública debe analizar esas condiciones antes de prometer reducciones generales de precios.

DOCUMENTACIÓN DE CONTRASTE  [01]

6. Ley de Vivienda de 2023: resultados y efectos secundarios

La Ley 12/2023 introdujo medidas de intervención pública en el mercado residencial, entre ellas mecanismos relacionados con las zonas tensionadas, la protección de los arrendatarios, determinados límites de renta y obligaciones asociadas a los grandes tenedores.

La evaluación debe distinguir los objetivos declarados de los resultados obtenidos. El histórico de Idealista sitúa el precio medio anunciado del alquiler en España en 11,7 euros por metro cuadrado en abril de 2023 y en 15,1 euros en agosto de 2026. Esta comparación refleja una subida aproximada del 29,1 % en el mercado de oferta durante ese intervalo.

La cifra no debe confundirse con la variación de los alquileres efectivamente pagados por todos los inquilinos. Los contratos existentes pueden mantener precios diferentes, mientras que los anuncios representan inmuebles que se incorporan o vuelven al mercado. Tampoco es posible atribuir toda la subida exclusivamente a la ley, porque han intervenido factores demográficos, económicos, territoriales y de oferta.

En Cataluña, donde se ha aplicado el mecanismo de zonas tensionadas de forma más amplia, los datos oficiales permiten observar resultados distintos. La Generalitat informó de una caída acumulada del 1,3 % en las rentas medias de nuevos contratos de las zonas reguladas entre el primer trimestre de 2024 y el primero de 2026, y de un descenso del 4,7 % en Barcelona. En los municipios catalanes no declarados tensionados, los precios medios aumentaron un 9,5 % en el mismo intervalo.

Estos datos favorecen la tesis de que determinados controles pueden contener las rentas contractuales en los ámbitos donde se aplican. Sin embargo, también deben evaluarse los cambios en la composición de la oferta, los contratos disponibles, la movilidad residencial y la evolución de los alquileres de temporada y habitaciones. Una caída de la renta media de nuevos contratos no demuestra, por sí sola, que todos los solicitantes encuentren vivienda con mayor facilidad.

El debate no debería consistir en presentar la regulación como una solución universal ni como una causa automática de todos los problemas. Lo exigible es una evaluación independiente capaz de identificar qué medidas ayudan a los inquilinos, cuáles generan costes no previstos y qué correcciones resultan necesarias.

DOCUMENTACIÓN DE CONTRASTE  [10] · [11]

7. Juventud: el coste social del encarecimiento

La dificultad de acceso a la vivienda tiene consecuencias que superan ampliamente el mercado inmobiliario. Retrasar la emancipación afecta a las decisiones educativas, laborales y familiares. También condiciona el ahorro, la movilidad geográfica, la natalidad y la acumulación de patrimonio.

El Consejo de la Juventud de España comunicó en mayo de 2026 que la tasa de emancipación de las personas de entre 16 y 29 años se encontraba en el 14,5 %, el mínimo de la serie comparable. Según su observatorio, el coste medio de alquilar una vivienda completa representaba aproximadamente el 98,7 % del salario medio de una persona joven.

Esta proporción describe la dificultad de emanciparse individualmente mediante el alquiler de una vivienda completa. No significa que el conjunto de la juventud destine efectivamente ese porcentaje a vivienda, puesto que muchos jóvenes permanecen con sus familias, comparten alojamiento o cuentan con ingresos adicionales en el hogar.

La escasa accesibilidad residencial tiene un efecto distributivo especialmente importante. Los jóvenes con apoyo patrimonial familiar pueden afrontar entradas hipotecarias, fianzas y periodos de ahorro con mayor facilidad. Quienes carecen de ese respaldo encuentran barreras de acceso que no dependen exclusivamente de su formación o esfuerzo profesional.

La política de vivienda debería medirse, por tanto, no solo mediante unidades construidas o préstamos concedidos, sino también mediante indicadores de emancipación, esfuerzo económico, seguridad contractual y accesibilidad para hogares de diferentes niveles de renta.

DOCUMENTACIÓN DE CONTRASTE  [04]

8. Fiscalidad: la necesidad de una auditoría completa

Un análisis económico de la vivienda estaría incompleto sin estudiar el peso de la fiscalidad. Los impuestos intervienen en varias fases del ciclo inmobiliario: adquisición y transmisión de suelo, construcción, actividad empresarial, compraventa, titularidad y transmisión posterior de los inmuebles.

La Agencia Tributaria establece, con carácter general, un IVA del 10 % para la primera entrega de vivienda nueva y un tipo del 4 % para determinadas viviendas protegidas de régimen especial o promoción pública. Las viviendas usadas tributan generalmente por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, cuya regulación concreta depende de la comunidad autónoma.

En las promociones también intervienen figuras como el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, que puede alcanzar un máximo del 4 % de su base legal, así como tasas, obligaciones urbanísticas, tributos empresariales y costes asociados a determinados servicios administrativos.

Sin embargo, no sería correcto sumar directamente todos esos tipos impositivos y afirmar que representan un porcentaje determinado del precio final. Cada impuesto tiene una base diferente, algunas cuotas pueden ser deducibles, ciertos costes se incorporan en fases previas y la carga económica efectiva puede distribuirse entre compradores, vendedores, promotores y propietarios del suelo.

La auditoría fiscal debería reconstruir una promoción tipo desde el suelo inicial hasta la primera transmisión, identificando los pagos tributarios efectivos y evitando cualquier doble contabilización. También debería comparar las diferencias entre comunidades autónomas y municipios, así como los efectos previsibles de reducir determinados tributos.

La reducción de impuestos podría disminuir directamente una parte del desembolso inicial del comprador. Sin embargo, no garantiza que el precio final baje en la misma cuantía si existe escasez de oferta, porque parte del ahorro fiscal podría ser captado mediante ajustes en los precios de venta o del suelo.

Por esa razón, cualquier reforma tributaria debería acompañarse de medidas para incrementar la competencia y la oferta residencial. El objetivo de una política económica rigurosa no consiste en anunciar un ahorro teórico, sino en comprobar cuánto llega finalmente a los ciudadanos.

DOCUMENTACIÓN DE CONTRASTE  [16]

9. Desahucios: qué muestran las estadísticas

El acceso a la vivienda no puede evaluarse solamente desde la perspectiva de nuevas compras o arrendamientos. También debe examinarse la estabilidad residencial de quienes ya ocupan una vivienda y las circunstancias en las que pueden perderla.

En 2025, el Consejo General del Poder Judicial registró 25.540 lanzamientos practicados en España, un 11 % menos que durante el ejercicio precedente. De ellos, 18.317 procedían de procedimientos relacionados con la legislación arrendaticia. El predominio de esta modalidad indica la importancia de los problemas asociados al alquiler.

Los lanzamientos judiciales no equivalen exclusivamente a desalojos de viviendas habituales. La estadística puede incluir otros tipos de inmuebles y distintos procedimientos. Además, las suspensiones, acuerdos previos y abandonos voluntarios deben analizarse mediante sus propias categorías estadísticas.

El descenso registrado en 2025 constituye un dato positivo. No obstante, la persistencia de decenas de miles de lanzamientos obliga a comprobar qué medidas funcionan, qué colectivos permanecen desprotegidos y cuál es la disponibilidad de alternativas habitacionales efectivas.

La referencia a una promesa política de acabar con los desahucios solo adquiere valor probatorio cuando se verifica su formulación original, el contexto de su emisión y los objetivos legislativos o administrativos que posteriormente se asumieron. La permanencia de los desalojos acredita que el fenómeno no ha desaparecido. Para establecer responsabilidades concretas hacen falta indicadores adicionales y un análisis de las políticas aplicadas.

DOCUMENTACIÓN DE CONTRASTE  [05]

10. Maricarmen Abascal: reconstrucción jurídica e institucional

El caso de María del Carmen Abascal requiere especial precisión, tanto por su dimensión humana como por las controversias jurídicas y políticas que ha generado. Se trataba de una mujer de 87 años cuya relación residencial con la vivienda procedía de un contrato de arrendamiento firmado por su padre en 1956.

Tras el fallecimiento del arrendatario original, la madre ocupó su posición contractual por subrogación. Cuando esta falleció en 2005, Maricarmen pasó a ocupar la posición de arrendataria. La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 establecía límites específicos a determinadas segundas subrogaciones y contemplaba una excepción por discapacidad igual o superior al 65 % en las condiciones legalmente exigidas.

La Audiencia Provincial de Madrid interpretó que el contrato originario había quedado extinguido en 2007. La sentencia también examinó la cuestión de la discapacidad y concluyó que no estaba acreditada en los términos y momento exigidos por la normativa para aplicar la excepción.

En 2018, la sociedad propietaria anterior comunicó a Maricarmen una operación de transmisión del inmueble por 247.000 euros, con posibilidad de ejercer su derecho de adquisición preferente conforme a las circunstancias del contrato. Finalmente, Urbagestión adquirió la vivienda. Posteriormente surgió el conflicto sobre la extinción contractual y la continuidad del alquiler.

El asunto llegó a los tribunales. Una resolución de primera instancia favoreció inicialmente a Maricarmen, mientras que la Audiencia Provincial revocó aquella decisión. Tras posteriores recursos, se ejecutó el lanzamiento el 23 de septiembre de 2026. Maricarmen falleció el 7 de octubre, después de permanecer hospitalizada, sin llegar a materializar el acuerdo que se había alcanzado para su regreso al inmueble.

El caso plantea distintas responsabilidades que no deben confundirse. Los tribunales tuvieron que resolver sobre los derechos contractuales conforme al ordenamiento jurídico. Los legisladores estatales son responsables de establecer las reglas generales. Las administraciones competentes en servicios sociales y vivienda debían evaluar las necesidades de protección y las alternativas disponibles.

La regulación aplicada procedía de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, aprobada durante el Gobierno de Felipe González. Esa circunstancia constituye un hecho jurídico relevante. Pero la responsabilidad política de mantener o modificar una disposición legal debe examinarse a lo largo de todos los gobiernos posteriores, no exclusivamente del que la aprobó.

También debe reconocerse que el Ayuntamiento y la Comunidad de Madrid informaron de alternativas asistenciales ofrecidas a Maricarmen. Existieron discrepancias sobre su adecuación a la situación personal de la afectada, particularmente porque algunas implicaban el traslado a una residencia y no la permanencia en una vivienda independiente.

Por otra parte, las fuentes disponibles no permiten identificar inequívocamente a Urbagestión como un gran fondo de inversión. La empresa ha negado esa caracterización y se describe como una pequeña sociedad inmobiliaria. Esto no impide examinar sus actuaciones, pero obliga a diferenciar la propiedad privada del inmueble de las relaciones contractuales de Sareb con grandes gestores institucionales.

El caso demuestra la existencia de un conflicto entre la duración legal de un contrato, los intereses del propietario y la protección residencial de una persona vulnerable. La cuestión de política pública consiste en determinar qué instrumentos pueden prevenir situaciones semejantes y qué administraciones deben financiarlos, activarlos y supervisarlos.

DOCUMENTACIÓN DE CONTRASTE  [08] · [09] · [15]

11. Los decretos de septiembre y octubre de 2026

La reacción normativa a la crisis residencial se aceleró durante las últimas semanas. El 29 de septiembre de 2026 se aprobaron los reales decretos-leyes 26/2026 y 27/2026, que posteriormente decayeron al no obtener la convalidación parlamentaria correspondiente.

El 6 de octubre, el Gobierno aprobó dos nuevos reales decretos-leyes, el 28/2026 y el 29/2026, publicados el día siguiente. Ambos incorporaron medidas relativas a la estabilidad de los contratos, protección de determinados arrendatarios, intervención sobre algunas operaciones inmobiliarias y ampliación de instrumentos para favorecer el acceso a la vivienda.

Su análisis debe diferenciar la aprobación gubernamental, la entrada en vigor, la convalidación parlamentaria y la ejecución administrativa. Cada fase representa una realidad distinta. Tampoco puede atribuirse retroactivamente a una norma posterior la capacidad de impedir un lanzamiento que ya se había ejecutado, salvo que la propia regulación establezca mecanismos efectivos aplicables a esa situación.

Las medidas de protección a personas vulnerables pueden proporcionar seguridad residencial y evitar perjuicios difíciles de reparar. Sin embargo, también deben analizarse sus efectos económicos, especialmente cuando las obligaciones recaen sobre propietarios particulares, cuando existen compensaciones públicas o cuando las prórrogas modifican las condiciones esperadas de los contratos.

El problema central consiste en encontrar un sistema que proteja a las personas vulnerables sin generar incentivos que reduzcan de forma importante la disponibilidad futura de vivienda en alquiler. Una solución equilibrada debería combinar seguridad jurídica, procedimientos sociales rápidos, capacidad presupuestaria y mecanismos de protección suficientemente previsibles.

DOCUMENTACIÓN DE CONTRASTE  [06] · [07]

12. Competencias y responsabilidad de gobierno

Uno de los riesgos habituales del debate público es atribuir la totalidad de los problemas a una sola administración. Esta interpretación no refleja adecuadamente la organización territorial del Estado ni las diferentes competencias sobre vivienda.

El Gobierno central dispone de instrumentos legislativos, fiscales, presupuestarios y financieros relevantes. Puede modificar aspectos de la regulación arrendaticia, establecer programas nacionales, movilizar activos bajo control estatal y coordinar políticas públicas mediante acuerdos con otras administraciones.

Las comunidades autónomas ejercen funciones esenciales en vivienda protegida, planificación territorial, programas autonómicos y aplicación de determinados instrumentos de la legislación estatal. Los ayuntamientos intervienen en el planeamiento urbanístico, licencias y otras competencias relacionadas con el desarrollo urbano y la atención social.

La existencia de competencias compartidas no puede transformarse en una excusa permanente para eludir resultados. Cuando una administración carece de facultades suficientes debe señalar el instrumento concreto que necesita, explicar las reformas propuestas e identificar por qué no se han ejecutado.

De igual manera, cuando un Gobierno atribuye el fracaso de una política a la oposición parlamentaria, esa explicación debe confrontarse con los textos presentados, los procedimientos utilizados y las alternativas legislativas disponibles.

La rendición de cuentas no consiste en identificar un único responsable universal, sino en establecer un cuadro verificable de decisiones y omisiones para cada institución.

DOCUMENTACIÓN DE CONTRASTE  [06]

13. Medidas que deben evaluarse

Una política integral necesita actuar simultáneamente sobre la oferta, la seguridad jurídica, la fiscalidad, el parque público y la protección de la vulnerabilidad. Ningún instrumento aislado parece suficiente para resolver un desequilibrio de la magnitud observada.

El primer ámbito de evaluación debería ser el proceso de creación de suelo residencial y autorización de promociones. Es necesario identificar los plazos reales de las distintas fases urbanísticas y separar los retrasos justificados por requisitos técnicos o ambientales de aquellos originados por procedimientos redundantes o falta de coordinación institucional.

El segundo ámbito es la construcción de vivienda protegida y asequible. Los programas deberían contar con financiación plurianual, calendarios de ejecución, responsables identificables y mecanismos que garanticen la permanencia del destino social de los inmuebles. La colaboración público-privada puede formar parte de este modelo siempre que existan reglas claras, competencia efectiva y control de los resultados.

El tercer ámbito corresponde a los costes fiscales y regulatorios. La simplificación administrativa, la revisión de cargas tributarias y la mejora de la previsibilidad urbanística deben evaluarse conjuntamente. El impacto de una reducción fiscal depende de la competencia, la oferta y la distribución efectiva de sus beneficios.

El cuarto ámbito es la protección a hogares vulnerables. Deben establecerse mecanismos capaces de detectar situaciones críticas con anticipación y ofrecer soluciones residenciales proporcionadas, financiadas y jurídicamente viables. La protección del inquilino no debería depender de decisiones improvisadas cuando el procedimiento judicial ya está próximo a ejecutarse.

El quinto ámbito es la transparencia del sector público. Sareb, Casa 47 y los programas estatales deberían disponer de indicadores comunes sobre viviendas gestionadas, iniciadas, rehabilitadas, terminadas, ocupadas y destinadas a alquiler asequible. La información tendría que permitir comparar presupuestos previstos, ejecución y resultados.

DOCUMENTACIÓN DE CONTRASTE  [01] · [04] · [05]

14. Exigencias documentales de rendición de cuentas

El Parlamento, los órganos de fiscalización, las administraciones competentes y la ciudadanía necesitan información comparable para evaluar los compromisos de vivienda. Una propuesta institucional concreta sería crear un inventario consolidado, de actualización periódica, que identificara cada actuación pública mediante un código único y permitiera seguir su evolución desde el anuncio hasta su puesta efectiva a disposición de los ciudadanos.

La primera obligación debería consistir en publicar la ejecución exacta de cada compromiso: número de viviendas previsto, situación de cada proyecto, calendario actualizado, presupuesto aprobado, gasto efectuado, administración responsable y resultado final.

En segundo lugar, Sareb debería ofrecer información suficiente para reconstruir los criterios de sus grandes adjudicaciones y sus resultados económicos y sociales. Esta transparencia tendría que incluir el valor máximo contratado, la remuneración efectivamente satisfecha, los servicios prestados, las obligaciones de alquiler social y los indicadores empleados para evaluar a las empresas adjudicatarias.

En tercer lugar, debe someterse la Ley de Vivienda a una evaluación que permita comparar territorios, tipos de contrato, evolución de rentas, disponibilidad residencial y consecuencias sobre diferentes grupos sociales. Los resultados deberían diferenciar correlaciones estadísticas de relaciones causales suficientemente acreditadas.

En cuarto lugar, la fiscalidad y los procedimientos urbanísticos deberían analizarse mediante estudios de costes completos, comparables y reproducibles. Esto permitiría determinar qué medidas reducen efectivamente el precio soportado por los compradores o inquilinos y cuáles simplemente trasladan los costes entre agentes económicos.

Finalmente, la prevención de los desahucios vulnerables necesita un sistema de seguimiento institucional que permita conocer en qué momento se detectan los casos, qué medidas se ofrecen, quién las financia y cuáles son sus resultados. Su finalidad debe ser detectar fallos de protección y corregirlos antes de que se produzcan situaciones irreversibles.

 

05   CIERRE

Conclusión | La prueba decisiva de una política pública

La cuestión fundamental no es cuántas veces un Gobierno anuncia que va a resolver la crisis de la vivienda, sino qué resultados puede demostrar después de ejercer sus responsabilidades. Los discursos parlamentarios, los anuncios presupuestarios y las declaraciones contra la especulación deben contrastarse con viviendas terminadas, contratos sociales efectivos, precios accesibles y decisiones administrativas verificables.

Los datos muestran una crisis estructural que no comenzó en 2018 y cuya resolución exige cooperación entre instituciones y operadores económicos. También documentan obligaciones de rendición de cuentas especialmente relevantes para los gobiernos que han ejercido el poder durante los últimos ocho años.

La participación de empresas vinculadas a grandes inversores en la gestión de activos de Sareb exige transparencia y coherencia administrativa. Las diferencias entre las viviendas anunciadas y las efectivamente disponibles requieren inventarios públicos. La evolución de los alquileres demanda evaluaciones territoriales rigurosas. Y casos como el de Maricarmen obligan a revisar la capacidad real del sistema para proteger a personas vulnerables.

La responsabilidad política no debe depender de la intensidad de una declaración, de la orientación ideológica de quien la formula o de la capacidad para trasladar las culpas a otras administraciones. Debe depender de los hechos, de las competencias y de los resultados.

Una promesa puede explicar una intención. Una ley puede establecer un objetivo. Pero solo los resultados contrastables permiten juzgar la eficacia de una política pública.

Las conclusiones constituyen una valoración del conjunto del material examinado. El anexo indica las fuentes principales, las delimitaciones de cada dato y la información pendiente para una auditoría exhaustiva.

 

06   PROPUESTA DE CONTROL

Cuadro institucional de rendición de cuentas

Para convertir el debate político en evaluación pública, cada compromiso debería quedar vinculado a una administración responsable, un calendario, una dotación presupuestaria, un indicador verificable y una fuente de contraste. El siguiente cuadro propone el mínimo de información que debería publicarse con periodicidad trimestral.

Ámbito	Información exigible	Indicador de cumplimiento
Parque público	Inventario único de activos y programas; estado físico, jurídico y de ocupación.	Viviendas realmente habitables y disponibles / viviendas anunciadas.
Sareb y gestores	Adjudicación, pagos efectivos, incentivos, objetivos sociales y seguimiento.	Coste de gestión por activo, viviendas sociales activas y resultados por contrato.
Suelo y licencias	Cronogramas por municipio y fase; motivos de suspensión o retraso.	Plazo mediano para convertir suelo apto en vivienda terminada.
Fiscalidad	Carga tributaria neta por fase, territorio y tipo de vivienda; deducciones.	Ahorro fiscal que se traslada al comprador, contrastado con precios finales.
Protección de vulnerables	Alertas tempranas, soluciones ofrecidas, aceptación y seguimiento.	Casos con alternativa residencial adecuada antes del lanzamiento.
Mercado de alquiler	Rentas contratadas, anuncios, altas/bajas y vivienda de temporada.	Accesibilidad real y volumen de oferta por municipio y tipo de contrato.

Nota: los indicadores propuestos son criterios de auditoría, no resultados observados. Para aplicarlos se necesitan microdatos, definiciones homogéneas y periodicidad pública.

Preguntas que toda comparecencia debería responder

01.  ¿Cuántas de las viviendas anunciadas desde 2018 están terminadas, habitables y disponibles, sin duplicar programas?

02.  ¿Qué importe se ha comprometido y qué importe se ha pagado realmente a cada gestor de Sareb?

03.  ¿Qué evaluación independiente existe de los resultados de la Ley de Vivienda, incluidos sus posibles efectos sobre la oferta?

04.  ¿Cuál es el coste fiscal efectivo de una vivienda nueva, desglosado y sin sumar indebidamente bases distintas?

05.  ¿Qué medidas preventivas impiden que personas vulnerables pierdan su vivienda sin alternativa adecuada?

06.  ¿Qué Administración responde de cada demora y qué plazo concreto se fija para corregirla?

 

07   REFERENCIAS

Documentación de respaldo

La selección siguiente prioriza fuentes oficiales y documentos de contraste. Las referencias entre corchetes en el informe facilitan la trazabilidad de los datos. Los vínculos son activos en la edición digital de este documento.

[01]  Banco de España — Informe Anual 2024 (déficit residencial 2022–2024)

Fuente estadística primaria de la diferencia acumulada entre nuevas viviendas terminadas y hogares.

[02]  Sareb — Comunicación sobre el concurso de gestión de activos

Fuente corporativa sobre gestoras, activos y objeto contractual.

[03]  Cinco Días — Contrato de gestión de Sareb, 29 de mayo de 2026

Contraste periodístico del valor máximo de 174 millones y el perímetro gestionado.

[04]  Consejo de la Juventud — Observatorio de Emancipación, mayo de 2026

Tasa de emancipación del 14,5 % y esfuerzo teórico del alquiler respecto al salario juvenil.

[05]  Consejo General del Poder Judicial — Estadísticas de 2025

Lanzamientos de 2025; la categoría no equivale exclusivamente a desalojos de vivienda habitual.

[06]  BOE — Reales decretos-leyes 28/2026 y 29/2026, de 6 de octubre

Textos normativos y fechas de publicación; su convalidación parlamentaria requiere seguimiento.

[07]  BOE — Reales decretos-leyes 26/2026 y 27/2026, de 29 de septiembre

Antecedentes normativos de septiembre de 2026.

[08]  BOE — Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos

Marco legal del arrendamiento y de las subrogaciones.

[09]  Maldita.es — Reconstrucción documental del caso Maricarmen

Compendio de antecedentes contractuales, sentencias y cautelas sobre la sociedad propietaria.

[10]  Idealista — Histórico de precios anunciados de alquiler

Indicador de oferta anunciada, distinto de la renta de todos los contratos en vigor.

[11]  Generalitat de Catalunya — Evolución de los precios de alquiler

Estadística administrativa de contratos y territorios.

[12]  El País — El Supremo confirma la nulidad de la venta del IVIMA

Contraste histórico de la transmisión de viviendas de la Comunidad de Madrid en 2013.

[13]  El País — Construcción de vivienda protegida, 9 de octubre de 2026

Contraste periodístico de los datos más recientes del primer semestre.

[14]  La Moncloa — Comparecencia del presidente, 6 de octubre de 2026

Fuente primaria para contrastar las declaraciones del presidente.

[15]  Agencia EFE — Alternativas planteadas en el caso Maricarmen

Información sobre propuestas públicas y posiciones divergentes.

[16]  Agencia Tributaria — IVA e ITP en la compra de vivienda

Distinción entre vivienda nueva y usada, y tipos del 10 % y 4 % en supuestos específicos.

AVISO METODOLÓGICO.  Las afirmaciones comparativas sobre gobiernos y fondos, las cargas fiscales reales y los efectos causales de una regulación exigen series homogéneas y auditorías específicas. El caso Maricarmen se trata sin atribuir a su propietaria una condición societaria no probada.

CIERRE DOCUMENTAL  ·  10 DE OCTUBRE DE 2026  Los resultados y marcos normativos aquí recogidos deben actualizarse antes de cualquier presentación posterior a esta fecha.